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30/07/2012
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| Optimización de espacio, precios más competitivos y edificios más eficientes: las claves para reactivar el sector. |
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La consultora inmobiliaria internacional Knight Frank publica los datos más relevantes sobre el mercado de oficinas e inversión de Madrid correspondiente a este primer semestre de 2012. La evolución del mercado confirma que continúa siendo un año muy complicado para el sector con un fuerte descenso en los niveles de absorción de espacios de oficinas.
La nota predominante frente a esta situación es que el mercado está ofreciendo oportunidades muy favorables que antes no existían. La salida al mercado de edificios nuevos, estratégicamente ubicados y de última generación con un componente de eficiencia energética, está planteando a las empresas la posibilidad de planificar su nueva estrategia a corto, medio y largo plazo.
Mercado de oficinas
Durante el primer semestre de 2012, las rentas de oficinas han seguido sufriendo descensos en todas las zonas siendo estas reducciones más acusadas según nos alejamos del eje prime. La renta de salida en la zona prime se sitúa en los 26 y 28 euros por metro cuadrado y mes (más gastos comunes) para aquellos edificios mejor ubicados y dotados de muy buenas calidades.
Qué duda cabe que existen ciertas diferencias sobre la evolución de los niveles de renta entre las zonas situadas dentro del distrito de negocios y las que se encuentran en la periferia.
Nos encontramos en los niveles de renta más bajos si comparamos este primer semestre con el año 2008 donde se alcanzaron los 40 y 42 euros por metros cuadrado para edificios exclusivos de oficinas en zona prime. Siendo este descenso de un 40% aproximadamente si comparamos estos niveles con los que actualmente ofrece el mercado.
“Es momento de aprovechar las oportunidades que nos plantea el mercado. Nos encontramos en los niveles de renta más bajos de los últimos 12 años con una oferta disponible muy atractiva en edificios exclusivos bien ubicados. La flexibilidad de los propietarios y las bonificaciones que se plantean en las negociaciones hacen que se puedan conseguir reducciones de costes asimilados a la renta (payback) desde el primer año sin tener que esperar a la amortización más allá del tercer año. También estamos interviniendo en un alto número de renegociaciones de renta en las actuales ubicaciones con un elevado éxito para los arrendatarios. En cualquier caso, es momento que las empresas tomen este tipo de decisiones que les ayuden a superar los próximos años y cada vez son más compañías las que confían en la externalización de este tipo de servicios para optimizar sus recursos”, afirma Raúl Vicente, director de oficinas de Knight Frank España.
La renta media de Madrid en lo que respecta al número de operaciones cerradas durante este primer semestre del año se ha situado en 15 €/m²/mes, lo que representa un descenso del 25 % respecto al valor medio alcanzado en 2007.
La tasa de disponibilidad de oficinas en Madrid se sitúa alrededor del 11%. El total de metros vacíos de oficinas es de aproximadamente de un 1,3 millones, pero es importante destacar que la situación y tipología de cada oficina se hace muy diferente entre unas y otras y que las propias necesidades o prioridades de cada compañía también juegan un papel importante en la toma de decisiones, haciendo unas zonas más atractivas que otras.
Actualmente las rehabilitaciones de edificios están jugando un papel importante. La necesidad de poner en el mercado producto cada vez más competitivo a mejor precio, no sólo en términos funcionales y estéticos, sino también mediante intervenciones destinadas a mejorar la eficiencia energética (LEED, BREEAM, etc…) se está traduciendo en un incremento del atractivo del parque de oficinas.
Resulta evidente que la falta de financiación está demorando la salida al mercado de nuevos proyectos y hasta que no empiece a fluir el crédito con una cierta normalidad no se producirá un cambio de tendencia.
En cuanto a la demanda, hay un cierto atractivo hacia ciertas zonas por su ubicación, dotación de servicios y característica propias de los edificios.
La zona centro es una de las más atractivas para la demanda y donde se han cerrado el mayor número de operaciones. Otras zonas por su fuerte componente de parques empresariales como Las Tablas o Julián Camarillo también están cobrando un cierto atractivo.
En este primer semestre se ha acordado la negociación de cerca de 120.000 m² de oficinas, lo que supone un descenso de casi el 15% con respecto al mismo periodo del año anterior. Es clara la tendencia de las empresas en la búsqueda de áreas que ofrecen rentas más atractivas con superficies, como hemos dicho ya, más reducidas; de hecho el 54% del total de las operaciones cerradas durante este periodo está por debajo de los 500 m².
En cuanto a los movimientos más significativos de operaciones en venta asesoradas por Knight Frank destaca la adquisición por parte de la CNMV del edificio situado en la calle Edison de Madrid, así como la venta a Philip Morris de su nueva sede ubicada en el Paseo de la Habana, 101.
Desde el departamento de oficinas de Knight Frank España se hace mención también a las operaciones de arrendamiento firmadas durante los primeros meses de 2012 y que consolidan algunas zonas de la capita. Entre ellas destacan la de 1.119 m² para la empresa tecnológica Thales en la zona de Manoteras, y la operación de Mobile Dreams en la zona de Arturo Soria, de 1.695 m² Sin embargo, el descenso de operaciones de gran volumen persistió durante la segunda parte del primer semestre, lo que no ha animado del todo el sector.
Entre los productos que mejor representan las necesidades de los usuarios del mercado de oficinas, se encuentra el Parque Empresarial de Martínez Villergas, 49, propiedad de Colonial, con una superficie total de 24.135 m². Su situación estratégica en el corte de la M-30 con la N-I, su proximidad al centro de negocios y a el aeropuerto, la dotación de espacios comunes y deportivos, su calidad constructiva y funcionalidad hacen de este producto una alternativa clara para aquellas empresas que deseen dar una solución definitiva a sus necesidades de espacios de trabajo, pudiendo ser un reclamo publicitario para grandes compañías que abanderen el edificio.
Mercado de inversión
Al mismo tiempo, Knight Frank muestra su visión de la situación del mercado de inversión. Desde una posición expectante, los inversores extranjeros miran muy de cerca el mercado inmobiliario español. El descenso de la actividad inversora ha sido consecuencia fundamentalmente del deterioro de las expectativas de crecimiento de la economía, lo que se ha traducido en una falta de confianza.
La mayor exigencia por parte de los inversores, unida a la falta de financiación y a la escasez de producto ha supuesto que nos encontremos en los niveles de inversión más bajos de los últimos 12 años.
Pensamos que a corto plazo el mayor volumen de transacciones vendrán protagonizadas por la venta de paquetes de deuda bancaria y activos adjudicados, debido a las exigencias que está teniendo el sector y por ser uno de los caminos más ágiles para reducir su exposición al sector inmobiliario. “Esta situación ya la vivimos en el 2008-2009 en Reino Unido donde Knight Frank mediante el servicio de Corporate Recovery asistió a la banca para determinar la estrategia de paquetización, valoración y desinversión de activos inmobiliarios, las intervenciones más relevantes las llevamos a cabo en NAMA y ROYAL BANK OF SCOKLAND”, afirma Humphrey White, Director de Inversión.
Además, como reconoce José Luis Guillermo, socio de Knight Frank España, “la estratégica situación geográfica de España, como puente a Hispanoamérica, la excelente calidad de sus infraestructuras y el potencial de su negocio hotelero y vacacional deben de ser unos de los motores que nos lleven hacía la estabilidad, momento en el cual los inversores recobrarán la confianza en nuestro país”.
Administraciones Públicas
Los planes de racionalización de espacios por parte de las distintas Administraciones Públicas supondrán una reorganización que conllevará la desocupación de inmuebles privados y la ocupación de inmuebles públicos, de este modo se reducirá el gasto en conceptos de arrendamiento, al mismo tiempo, se llevarán a cabo ventas de inmuebles lo que aliviará la difícil situación económica de las Administraciones.
Fuente: http://www.realestatepress.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=19634
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Fernando Olazabal Valiente |
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